Подписанный договор купли-продажи квартиры еще не гарантирует покупателю переход права собственности. Даже после оформления сделки продавец может фактически остановить регистрацию, если заранее запретил любые действия с жильем без своего личного участия.
На это вновь указал Верховный суд России в свежем обзоре судебной практики. Суд разъяснил: если собственник возражает против регистрации или внес в ЕГРН отметку о запрете сделок без личного присутствия, зарегистрировать переход права на покупателя нельзя.
В обзоре приведен конкретный пример. Квартиру продали по договору, который от имени собственника подписал его представитель по нотариальной доверенности. На момент подписания доверенность была действующей, однако позже выяснилось, что сам продавец незадолго до этого внес в ЕГРН запрет на регистрацию сделок с квартирой без его личного участия.
Несмотря на это, Росреестр зарегистрировал переход права собственности по документам, которые подал представитель. Впоследствии продавец оспорил эти действия. Спор дошел до кассационной инстанции, и в итоге регистрация была отменена. Такая позиция приведена в пункте 18 обзора Верховного суда РФ по делам, связанным с оспариванием сделок с жилыми помещениями.
При этом сама сделка в подобной ситуации не считается автоматически несостоявшейся. Договор купли-продажи признается заключенным с момента его подписания сторонами, однако остается неисполненным, поскольку переход права собственности к покупателю не зарегистрирован.
Дальнейшее развитие ситуации зависит от позиции сторон. Покупатель вправе обратиться в суд с требованием обязать провести государственную регистрацию, если считает, что продавец уклоняется от исполнения сделки. Продавец, в свою очередь, может добиваться признания договора недействительным, если полагает, что сделка была совершена с нарушениями — например, под влиянием обмана.
Окончательное решение в таких случаях принимает суд. пишет в своем тг-канале (18+) юрист Ирина Сивакова.
