Осенний сезон, который обычно разгоняет рынок долгосрочной аренды жилья, в 2026 году оказался совсем не таким, как ожидали участники рынка. Квартиры не только не подорожали, но и в среднем стали дешевле, а арендаторы получили возможность выбирать и дольше сравнивать варианты.
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в России за год снизилась на 1,7% и составила 31,1 тысячи рублей. Двухкомнатные квартиры подешевели на 2,1% — до 38,8 тысячи рублей. Такое снижение ставок зафиксировали впервые с 2020 года, сообщили эксперты рынка недвижимости.
При этом привычного осеннего ажиотажа не произошло даже в Москве, пишет ТАСС.
Высокого сезона не случилось
Традиционно август и сентябрь становятся для рынка аренды временем повышенного спроса. В этот период люди возвращаются к работе, переезжают, начинают учёбу и активнее ищут жильё.
В 2026 году рынок действительно оживился, но гораздо слабее, чем годом ранее. По словам директора департамента аренды федеральной компании "Этажи" Ольги Павлиновой, в августе и первой половине сентября спрос был на 10–15% ниже прошлогоднего. При этом относительно начала лета активность выросла на 15–20%.
Летом ставки тоже почти не двигались. В июне и августе стоимость аренды двухкомнатных квартир снижалась на 0,2% и 0,5% соответственно, а в июле прибавила 0,5%.
По мнению эксперта, июльский рост мог быть связан с ожиданиями традиционного осеннего ажиотажа. Однако когда стало понятно, что прежнего наплыва арендаторов не будет, собственники начали возвращать цены к более низкому уровню.
Похожая ситуация сложилась и в Москве. Основное оживление здесь пришлось лишь на последнюю декаду августа, поэтому к началу сентября массового повышения ставок не произошло.
При этом отдельные наиболее востребованные квартиры действительно могут сдаваться примерно на 5% дороже, чем летом. Но говорить об общем росте цен на столичном рынке пока не приходится.
Квартир стало больше, а арендаторы стали разборчивее
Одной из причин изменения ситуации стало увеличение предложения. В Москве за август и первую половину сентября количество заявок от потенциальных арендаторов выросло на 32,2% по сравнению с началом лета. Однако относительно того же периода 2025 года спрос оказался ниже на 10%.
Одновременно предложение квартир со стороны собственников увеличилось за год на 21,5%, а количество объектов, находящихся в продаже, — на 32,5%.
По данным "ИНКОМ-Недвижимости", на рынок выходит всё больше инвестиционных квартир, которые были приобретены во время периода доступной ипотеки. Дополнительным фактором стало снижение спроса.
В результате квартиры начали задерживаться в экспозиции. Если раньше арендаторам приходилось быстро соглашаться на подходящий вариант, опасаясь, что его заберут, то теперь времени на выбор стало больше.
По наблюдениям экспертов, этой осенью потенциальные жильцы просматривают в полтора-два раза больше квартир. Собственникам приходится конкурировать между собой, в том числе с помощью скидок, чтобы быстрее найти арендатора.
При этом активизировался и вторичный спрос. Часть людей, которые уже снимают жильё, воспользовалась изменившейся ситуацией, чтобы найти квартиру комфортнее или дешевле.
На аренду теперь уходит меньше зарплаты
Изменение ставок сказалось и на доступности съёмного жилья. Эксперты "Циана" изучили рынок аренды в 40 крупнейших городах России и сопоставили стоимость квартир с данными Росстата о зарплатах за первые полугодия 2025 и 2026 годов. Расчёты показали: доля дохода, которую россияне тратят на аренду, за год снизилась.
Если осенью 2025 года на съём однокомнатной квартиры в среднем уходило 37% зарплаты, то в сентябре 2026 года — 32%. Для двухкомнатного жилья показатель снизился с 51% до 44%.
Аренда однокомнатных квартир стала доступнее в 38 из 40 исследованных городов. Для двухкомнатных квартир снижение нагрузки зафиксировали в 37 городах.
Меньше всего дохода на "однушку" требуется жителям Новокузнецка, Пензы, Тольятти, Липецка и Тюмени — около 24–26% от средней городской зарплаты.
В случае с двухкомнатными квартирами наиболее доступными оказались Новокузнецк, Ульяновск, Липецк, Тюмень и Оренбург. На аренду "двушки" здесь приходится около 29–35% среднего дохода.
На другом конце списка — Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Калининград и Астрахань. В этих городах аренда однокомнатной квартиры забирает 40–54% средней зарплаты, а двухкомнатной — уже 55–80%.
Особенно заметно снизилась нагрузка на арендаторов "однушек" в Сочи, Калининграде и Санкт-Петербурге — на 9–12 процентных пунктов. Для двухкомнатных квартир наиболее существенное снижение произошло в Москве, Сочи и Калининграде — на 15–25 процентных пунктов.
Собственники хотят знать, смогут ли жильцы платить
Для арендодателей изменение доходов и расходов квартиросъёмщиков тоже имеет значение. По данным опроса "Циана" и сервиса "Карма" от БКИ "Скоринг Бюро", 78% собственников хотели бы заранее оценивать финансовую надёжность потенциальных арендаторов.
Причина понятна: по наблюдениям риелторов, примерно каждый пятый собственник в 2026 году сталкивался с ситуацией, когда жильцы съезжали из-за невозможности продолжать платить за квартиру.
При этом часть арендаторов меняет жильё именно из-за изменения финансового положения. По словам Оксаны Поляковой из "ИНКОМ-Недвижимости", около 20% клиентов массового рынка аренды относятся к категории так называемых внутренних мигрантов.
Такие арендаторы могут сначала переехать в более дорогую квартиру при росте доходов, а после ухудшения финансовой ситуации — снова искать более доступное жильё.
Впрочем, по международным меркам доля дохода, которую россияне отдают за аренду, остаётся сравнительно умеренной. Для сравнения, в Японии на аренду в среднем приходится около 43% чистого дохода, в Швейцарии — 36%. В США и Китае арендные ставки в некоторых случаях могут превышать чистый ежемесячный заработок арендатора.
Таким образом, осень 2026 года принесла российскому рынку аренды необычную комбинацию: спрос оживился, но прежнего ажиотажа не возникло, предложение выросло, а цены пошли вниз. В результате у арендаторов появилось главное преимущество последних лет — возможность не хватать первую подходящую квартиру, а спокойно выбирать из нескольких вариантов.
Напомним, что студентов начали атаковать мошенники, которые маскируют свои схемы под оформление стипендий. Злоумышленники рассылают сообщения со ссылками на поддельные сайты вузов и государственных сервисов, где предлагают указать личные и банковские данные для получения выплаты.
